Uma prática comum em muitas empresas familiares, a transferência de propriedade da holding para uso de um sócio sem cobrança de aluguel pode agora gerar IBS (Imposto sobre Bens Imóveis) e CBS (Imposto sobre Bens Corporativos) com base no valor de mercado. Entenda o novo risco e como se proteger.
Em muitas empresas familiares brasileiras, uma prática era absolutamente comum e aparentemente inofensiva: a empresa possuía um imóvel — uma casa de praia, um apartamento na cidade, uma fazenda — e o sócio o utilizava sem pagar aluguel. Sem contrato, sem nota fiscal , sem impostos.
Com a Reforma Tributária , essa prática passou a ser tratada de forma completamente diferente. A Lei Complementar 214/2025 definiu o conceito de fornecimento de forma suficientemente ampla para incluir a transferência gratuita de bens — com base no valor de mercado. O que antes era um benefício informal pode se tornar uma obrigação tributária significativa.
O que diz a Lei 214/2025 sobre a livre transferência?
A legislação da Reforma Tributária utiliza o conceito de fornecimento de forma muito ampla. Qualquer fornecimento de bens ou serviços, mesmo que gratuito, pode constituir um fato gerador de imposto para fins de IBS ( Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS ( Imposto sobre Serviços Corporativos) quando realizado por uma pessoa jurídica no exercício de atividade econômica.
Para a transferência gratuita de imóveis da holding para um sócio, a base de cálculo do imposto seria o valor de mercado do arrendamento — ou seja, o aluguel que seria cobrado se a transação fosse remunerada. Os impostos IBS e CBS são então aplicados a esse valor de mercado às alíquotas cabíveis.
Por que isso é um problema real
Imagine uma holding que possui um apartamento avaliado em R$ 2 milhões, cujo aluguel de mercado seria de R$ 10.000 por mês. O sócio reside no imóvel sem pagar aluguel. Seguindo a nova lógica:
Base de cálculo mensal: R$ 10.000 (valor de mercado do aluguel).
IBS + CBS (estimativa inicial da taxa integral): entre 25% e 28% do valor.
Imposto mensal potencial: de R$ 2.500 a R$ 2.800 por mês.
Custo anual: de R$ 30.000 a R$ 33.600 — por um benefício que antes era gratuito.
Multiplicado por várias propriedades ou por valores de mercado mais altos, o impacto pode ser significativo.
O risco adicional: remuneração indireta ao sócio.
A transferência gratuita de bens imóveis pode ser considerada não apenas como um fato gerador para fins de IBS/CBS, mas também como remuneração indireta ao parceiro — o que pode gerar imposto de renda sobre o benefício e até mesmo discussões sobre contribuições para a seguridade social.
No contexto do imposto sobre o rendimento das sociedades (IRPJ ) e da contribuição social sobre o lucro líquido ( CSLL) para uma holding, a transferência gratuita de imóveis pode ser desqualificada como despesa não dedutível se não for formalizada — o que representa um risco adicional em caso de auditoria.
Como formalizar a transferência e reduzir o risco.
A forma mais segura de regularizar a situação é formalizar a relação entre a holding e o parceiro. As opções são:
Contrato de arrendamento a valor de mercado: a holding cobra aluguel do sócio, tributa a renda normalmente e o sócio paga com recursos próprios. Elimina o risco de transferência gratuita.
Contrato de empréstimo formalizado: a transferência livre é permitida, mas deve ser documentada. O risco de incidência do imposto IBS/CBS sobre o valor de mercado permanece, mas a formalização reduz o risco de reclassificação como remuneração indireta.
Transferência de propriedade para um sócio (doação de ativos da holding): isso pode fazer sentido do ponto de vista patrimonial, mas gera Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no momento da transferência e pode impactar o Imposto sobre Heranças e Doações (ITCMD), dependendo da estrutura.
A urgência da revisão contratual.
As empresas holding que detêm imóveis utilizados por sócios sem um contrato formal devem rever essa situação imediatamente. O período para regularização voluntária — antes de qualquer auditoria — é muito mais econômico do que a disputa após a emissão da notificação de infração.
Idealmente, essa análise deve fazer parte de uma revisão completa da estrutura da holding, incluindo todos os ativos, todos os contratos e todos os fluxos entre a empresa e seus acionistas.
Conclusão: a informalidade fiscal acabou.
A Reforma Tributária não apenas criou novos impostos — ela ampliou o escopo dos eventos tributáveis e trouxe à tona operações que antes passavam despercebidas pelas autoridades fiscais. A transferência gratuita de imóveis é um exemplo claro de como um benefício informal pode se tornar uma obrigação tributária significativa.
Sócios e proprietários de empresas familiares precisam urgentemente revisar os imóveis registrados em nome das empresas e a forma como esses imóveis são utilizados. O custo de uma revisão preventiva é sempre menor do que o custo de uma ação judicial.
FAQ — Perguntas Frequentes
- O contrato de empréstimo entre a holding e o sócio já estava tributado antes da Reforma?
Não de forma generalizada. O ISS (Imposto sobre Serviços) não se aplicava ao aluguel e empréstimo de imóveis. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e o CBS (Imposto sobre Contribuições para Bens e Serviços), com uma definição mais ampla de oferta, criam um novo risco.
- A transferência de um veículo da holding para um parceiro apresenta o mesmo problema?
Sim. A lógica é a mesma: qualquer bem cedido gratuitamente por uma pessoa jurídica pode constituir um fato gerador de imposto para fins de IBS/CBS com base no valor de mercado do aluguel ou uso do bem.
- Quando as novas regras para a transferência gratuita entram em vigor efetivamente?
Os sistemas IBS e CBS serão implementados gradualmente entre 2026 e 2033. As taxas iniciais são baixas e aumentam progressivamente. O risco cresce com o tempo, mas já existe em 2026 com as taxas iniciais.
- Os bens cedidos aos filhos do parceiro (que não são parceiros) também são afetados?
Sim. O risco existe em qualquer transferência gratuita para indivíduos, independentemente de serem ou não parceiros. A relação com um parceiro apresenta um fator agravante adicional (remuneração indireta), mas a transferência para terceiros também pode gerar IBS/CBS.
Créditos: Angelo Peccini Neto
Sócio do escritório de advocacia Peccini Neto Advocacia. CEO da XP Compliance.
KANAMARO & LUCAS – CONTABILIDADE
Mais de 28 anos de Experiência no Mercado Contábil e Tributário
+180 CLIENTES ATIVOS PELO BRASIL
Desde a abertura da empresa à Gestão de Consultoria e Assessoria mensal nas áreas Contábil, Fiscal e de Recursos Humanos/Pessoal.
